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在我国土地使用权可以依法转让吗

  千百年来,土地一直是人们赖以生存的基础,时代发展至今。土地是国有资源,但是人们可以在申请土地使用证后依法使用土地。许多人在使用土地时,会因为各种原因将土地使用权转让给他人。那么在我国土地使用权可以依法转让吗?

  在我国,土地的使用权可以依法转让,这句话是对的。

  根据《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

  任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

  国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

  相关法律法规

  《中华人民共和国土地管理法》

  第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  《中华人民共和国村民委员会组织法》

  第十八条规定:村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告,并评议村民委员会成员的工作;村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议,应当召集村民会议。

  第十九条规定:涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理:

  (一)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用;

  (二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准;

  (三)从村集体经济所得收益的使用;

  (四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案;

  (五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案;

  (六)村民的承包经营方案;

  (七)宅基地的使用方案;

  (八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

  土地使用权能否转让案例

  刘某准备申请一处宅基地建房,后王某得知,因王某也想在此处建房,便提出用其承包地和李某进行兑换,并说刘某在公路边的土地多,还可以再申请。刘某看到王某用来兑换的土地不但多而且地质也好,经过深思熟虑后,答应了王某。王某便请来了同村的部分村民及村委会成员,签订了土地兑换合同,村委会成员及部分村民也在合同上签了字。

  之后,王某申请建房时,因没有在规划范围内,王某申请无法得到批准,于是王某将兑换的土地交给了刘某,要求刘某返还其承包地,而刘某未归还,王某便以刘某侵权为由起诉到法院。

  [分歧]:该案审理中有三种意见:

  一、刘某构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议无效,刘某应当返还并承担相应的侵权责任。二、刘某没有构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议有效,刘某无需返还王某的承包地。

  刘某构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议有效,刘某应当返还并承担相应的侵权责任。

  [评析]:笔者同意第三种意见,理由是:

  一、刘某与王某之间构成土地使用权转让的法律关系,王某与刘某的土地兑换协议有效。刘某准备申请一处宅基地建房,后王某得知,因其也想在此处建房,便提出用其承包地和李某进行兑换,签订了土地兑换合同。虽然该块土地是将来是用做宅基地,在未审批之前还是刘某的承包地,应此双方的兑换行为应认定为是土地使用权转让。我国现行《宪法》第10条第三、四款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《民法通则》第80条第三款规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。但《土地管理法》第63条为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据。《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,由此可见农村集体所有的土地使用权可以转让,但不得用于非农业建设。本案中,王某实际上没有用于非农业建设,应认定其转让行为有效。

  二、刘某与王某之间土地使用权转让合同是法定可以解除的合同。《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  三、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”这是法定解除。本案中王某用其承包地和刘某进行兑换目的是想在此处建房,之后,因没有在规划范围内,王某无法得到批准,可以认为不能实现合同目的,故应属于法定解除合同。

  从这个案例可以看出,在我国,国有土地使用权和集体土地使用权都可以按照国家规定转让。这里需要注意的是,集体土地使用权转让时,不能转让给非农户。其次,无论是国有土地还是集体所有的土地,在转让时必须严格按照国家规定办理所有证件,转让权才具有法律效力。

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