原是出让商业用地改变成出让住宅土地用途的流程？什么是土地使用权出让

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原是出让商业用地改变成出让住宅土地用途的流程

一、申请手续

1、转让方房屋证（地上有建筑物的）、土地证原件或权属来源合法证明原件1份

2、申请审批表原件2份

3、主管机关批复或司法机关裁决书复印件1份

4、解决人身份证原件复印件1份

5、规划管理部门发出的规划技术指标复印件1份

6、建设用地公示申请原件1份

7、地上建筑物拆迁成本明细表原件1份

二、受理审批要求

1、权属来源合法，并获到《国有土地使用证》，土地及地上建筑物权属无争议，土地利用符合土地利用总体规划的要求。在城市规划区符合城市规划的要求，符合法律、法规和规章的其它要求。

2、根据《房地产法》第39条的限定。

三、答允服务时限15个工作日

根据具体情况而定，从法律层面来看,“毛地出让”过程中存在很大的违法风险。市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

什么是土地使用权出让

根据相关的规范，土地使用权出让，一般指的是国家以土地所有人的身份，将一部分属于国有土地使用权的地块，在设定时间期限后让给土地使用人，并且要求土地使用人向国家缴纳一定数量的土地使用费的行为。土地使用权出让，应该要通过签订书面出让合同的形式进行约定。

土地使用权出让的法律特征有以下几点：

1、出让方的主体资格是特定，通常只可以是国家；

2、土地使用权出让，必须是有时间限制、有偿、以及附带条件的使用权转移。

3、土地使用权出让法律关系为：国家和土地的使用人之间的一种资源分配的关系，不适用一般民事合同。

商业用地和住宅用地的土地出让金应该如何计算

首先开发商的拿地过程中是需要去缴纳土地出让金，按照规定某个某个地方的政府出让是有一定的年限，而这些建筑物的使用期限包括：住宅用地为七十年，工业用地为50年，商业用地为40年，然后再把以上提及到的土地使用权再分给开发商，然后再由开发商再一次性把在一定的期限内缴纳完全部需要缴纳的土地出让金。然后是关于土地出让的方式是，对于在住宅方面，住宅方面包括住宅的项目，以及采用招标和拍卖，挂牌，协议等出让的方式。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第三百四十六条设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

第三百四十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

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